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「缅甸银河开户通」楼市开始“炸丸子”!3个“麻烦”难解,经济学家:临界点马上到

浏览:2910次  发布时间:2020-01-11 14:25:01
从“上涨数年”到“上涨数月”,楼市好比开始“炸丸子”了。对房地产市场来说,这个过程中,有3个“麻烦”难解。超过一半城市的二手房开始下跌,仅仅是开始。一二线城市的“限价”,使新房价格已经失真,二手房的成交,更能反映出市场的真实情绪,时隔4年半,过半城市房价回落,意味着新趋势来临。
   

「缅甸银河开户通」楼市开始“炸丸子”!3个“麻烦”难解,经济学家:临界点马上到

缅甸银河开户通,从最近几年的房价走势来看,出现了一个规律:上涨周期越来越短。

在以前,房价是3年一小涨,10年一大涨。

举个例子,从2008年后,房地产共有3次周期性上涨,分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03,每次大概持续3年左右时间。

而从1998年房改算起,每10年就发生一次剧烈变化,第一个10年是居住方式的转变,和按揭买房方式的普及,第二个10年,是房产金融化,间接变成了一种投机资产。

但是,从2018年至今,房价的波动越来越“扁平”。

即便有反弹,也只是持续几个月而已。

比如2018年和2019年的3-5月份,几乎同时出现了所谓的“小阳春”,去年是杭州、厦门和成都,今年是苏州和南京,还有沈阳和重庆,地王像不要钱一样“批发”出来,售楼部里人头攒动,热销的限价盘动辄就是排队几公里。

过了这几个月,楼市就迅速走弱,土地流拍出现了,楼盘降价促销开始蔓延,特价房的口号越来越多。

从“上涨数年”到“上涨数月”,楼市好比开始“炸丸子”了。

丸子下到油锅里,有一个变色的过程,时间越长,颜色越深,如果不及时捞出来,就难以避免变焦变黑甚至变苦。

经历了20年迅猛扩张的房地产,也是如此。

从刚开始的城镇化催动、农村人口进城,到后来的高杠杆赚差价,在房价动辄上涨数年的长周期下,下到锅里的“丸子”越来越多。

然而,等到房价保持平稳,上涨时间越来越短,甚至开始“稳中有降”的时候,多套房的投机客,就难免“炸丸子”的命运了。

对房地产市场来说,这个过程中,有3个“麻烦”难解。

第一,房价回落的城市越来越多,趋势难逆。

从一份数据中就能窥见端倪,统计局昨天发布的70城房价指数显示,10月份,70个受监测的大中城市新房价格较9月份上涨0.5%,为连续第五个月放缓,也是自2018年3月以来的最小涨幅。

如上文所说,2018年的3月份,恰恰就是房价上涨周期缩短的开始。

更重要的信号是,二手房降价的城市增加到了35个,这是时隔55个月来,70城市中再次出现二手房价下跌过半的情形。

超过一半城市的二手房开始下跌,仅仅是开始。

一二线城市的“限价”,使新房价格已经失真,二手房的成交,更能反映出市场的真实情绪,时隔4年半,过半城市房价回落,意味着新趋势来临。

第二,持有房产开始亏钱的事实,进一步强化。

前段时间,经济学家李迅雷发了个报告,大意是“房价走平即亏钱”。

在百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

还有未来可能落地的房产税,房屋持有成本的上升,流动性的下降,给房产既有估值体系造成的冲击,不容忽视。

以前买房,几乎不需要付出任何成本,除了交易环节的税费之外,房子想放多少年都可以,房贷利率银行争着打折,在房价蹿升的阶段,折旧和维修的费用几乎可以忽略不计。

但是,价格一旦开始走平,哪怕房价不下跌,对多套房持有者来说,套利空间已经完全消失,每多一分持有的成本,就意味着会“越亏越多”。

第三,楼市“冰与火”的分化程度,越来越“离谱”。

今年以来,从东北鹤岗的“白菜房”,到西北玉门“无人问津”的房子,从河南南阳的“延期楼盘”,到山东威海没人买的“海景房”,越来越多的城市,开始露出本来的“面目”。

尤其是鹤岗和玉门,是偏远小城的典型代表,共同点是人口常年流出,房子大面积空置。

与此同时,一二线城市依旧火热。

以杭州为例,10月房源登记总量为107686组,比9月49596组的登记量翻了一倍还多,10月杭州楼市平均中签率仅为9.6%,远低于9月的21.22%,六大红盘缔造了2个“2万人摇”,1个“万人摇”,4个楼盘中签率低于5%。

还有深圳一高端楼盘,前500号摇号中签客户能进场选房,且选房时间不能超过2分钟,500万元诚意金、1508万元入场费,500号人争夺192户房源。

该项目的备案均价13.1万元/㎡,单价区间为10.8万元/㎡-19.67万元/㎡,其中,价格最高的预售价达7787.66万元。

以前的房地产市场也有分化,但从没有像今年这样“离谱”。

曹德旺对这样的形势早有“洞见”。

他在最近接受采访时说,房地产诞生之初,是为了解决人们的居住问题,解决民生福祉,到后来才发现,卖钢筋水泥砖头等实体企业越干越累,越赚越少,真正躺着赚钱的反而是金融机构、开发商和炒房投机客们。

这也许就是房产过度金融化之后,我们应该接受的后果,房价回落,大幅分化,买房也不再赚钱。

根据经济学家梁中华前几天的测算,我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后,2018-2019年又开始持续攀升,当前已经回到2013年底的水平。

所以,住宅的库存并没有那么低,只是竣工待售的现房特别少,但已经开工,却还没卖出去的期房并不少。

广义住宅库存的触底回升,说明随着价格的上涨,供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多,梁中华认为:我们或许正在靠近量价齐跌的“临界点”。

什么叫临界点?还没到,但是已经不远了,可能是明年,也可能是年底,具体的时间谁也没办法预测,唯一可以肯定的,这可能是楼市迎来新生的重要契机。



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